上海商業(yè)面積最大的購物中心，月星集團(tuán)首個商業(yè)地產(chǎn)項目——環(huán)球港，自去年開業(yè)以來一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。在其聲勢浩大的宣傳之后，在不到一年的時間里，其被傳出內(nèi)部租戶或?qū)⒄{(diào)整的消息。
東接凱旋路，西鄰中山北路和內(nèi)環(huán)高架，南靠寧夏路，軌交3號、4號、13號線均可直達(dá)……這樣優(yōu)越的地理位置使得在環(huán)球港開業(yè)之初，就吸引了眾多的消費(fèi)者前來。
不過，眼下，環(huán)球港的人氣已經(jīng)褪去。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪時注意到，即便是周末，相比距離一站地鐵遠(yuǎn)、體量僅為其一半的中山公園龍之夢購物中心，環(huán)球港的人氣有待提升。此外，商場用來招徠人氣的餐飲，在環(huán)球港似乎也不夠火熱。
月星集團(tuán)這一 “萬達(dá)模式升級版”的綜合體后續(xù)能否突圍，仍舊有待時間去驗證。
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現(xiàn)狀
“最大”綜合體人氣不旺
日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比了同在地鐵三號線上的環(huán)球港和中山公園龍之夢購物中心，在客流及消費(fèi)情況方面，以幾個熟知的品牌為例，一樣的H&M、優(yōu)衣庫門店，一樣的周五下班時間，中山公園龍之夢內(nèi)的這些品牌門店已經(jīng)在排隊付款，而處在環(huán)球港B1層的這幾個品牌僅有些許人在閑逛，收銀臺邊的消費(fèi)者寥寥無幾。
據(jù)了解，上海月星環(huán)球港項目總建筑面積近50萬平方米，定位為“商、旅、文”三大中心功能。在近30萬平方米的購物中心里，涵蓋了時尚品牌、餐飲、文化休閑、娛樂健身等功能，還引入4D影院、劇場、兒童游樂場等復(fù)合業(yè)態(tài)，其也順勢成為了上海體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富、組合最為多元、消費(fèi)體驗最具個性化的城市綜合體，更被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標(biāo)簽。
不過，目前來看，除了面積較小的兒童業(yè)態(tài)人氣尚可之外，其余似乎尚未真正發(fā)展起來。記者走訪環(huán)球港發(fā)現(xiàn)，購物中心的1-4樓，每層均有多家外墻由壁畫或宣傳頁包裝的“空鋪”，尤其是一樓，空置情況相對多些。
“周末沒有去處，過來這邊逛逛還是可以的，環(huán)境也不錯，要是可以休息的地方多些就更好了。不過，相比其他一些我經(jīng)常會去的商場，這里平時的人并不是很多，除了地下那些吃東西的地方還可以。”一位家住附近的消費(fèi)者這樣告訴記者。
事實上，開業(yè)之初就有消費(fèi)者多次表示，這樣一個極富個性的商業(yè)綜合體實則整體商業(yè)氛圍并不濃郁，不同檔次的品牌混雜。同時，有關(guān)人士也曾提出月星環(huán)球港招商存在著嚴(yán)重問題，比如面積偏大、風(fēng)格不統(tǒng)一、動線設(shè)計不流暢等。
一位體驗過環(huán)球港自駕購物的消費(fèi)者告訴記者，環(huán)球港周邊交通情況并不是很好，尤其停車場附近堵車情況較嚴(yán)重，對于他們來說，這樣的消費(fèi)體驗從一開始就不好。“第一次可能會慕名而去，但第二次會因為體驗差而不會選擇。”他告訴記者，在環(huán)球港消費(fèi)，停車是可以免費(fèi)的，但在詢問管理人員后了解到，很少有免費(fèi)停車的情況發(fā)生，原因便是大多消費(fèi)者并沒有購物。
針對市場傳聞的環(huán)球港或?qū)觾?nèi)部租戶大調(diào)整以及目前人氣不足等問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電環(huán)球港相關(guān)人事，不過對方強(qiáng)調(diào)其并不負(fù)責(zé)，會移交相應(yīng)負(fù)責(zé)人給予回應(yīng)。同時表示，對于購物中心來說，調(diào)整是正常的事情，每個季度都會有。截至發(fā)稿前，記者未收到環(huán)球港方面的回應(yīng)。
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原因
家具業(yè)轉(zhuǎn)型來的“新人”
環(huán)球港隸屬于長風(fēng)商圈，而該商圈內(nèi)好項目不多，因而環(huán)球港可謂一家獨(dú)大。睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開業(yè)之初，環(huán)球港是打了“文化、展示、演藝”的牌，加上建筑非常具有震撼力，因而在外界眼中，它不僅僅是一個商場，更像是一個旅游景點(diǎn)。“即使開鋪率只有六七成，剛剛開業(yè)的時候人流也很大。”但她指出，在環(huán)球港真正消費(fèi)的占比并不多。
參與過環(huán)球港前期招商工作的一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，月星本身并非商業(yè)地產(chǎn)出身，在從家具轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的過程中，面對一個體量如此之大的項目，短期之內(nèi)要完成招商是非常困難的。“（環(huán)球港）對于招商也不是非常清晰，自己建立了招商團(tuán)隊，也請了業(yè)內(nèi)人士，招滿以及開業(yè)并非易事，不過他們還是做到了。”
該人士表示，盡管任務(wù)基本完成，但在業(yè)態(tài)、品牌的分布上，環(huán)球港并沒有一個合理的分區(qū)。在環(huán)球港內(nèi)，你很難分清每一層不同區(qū)域主要品牌類別是什么。指示的標(biāo)志和宣傳冊樓面分布圖很難懂、門牌號字特別小，排列不是很明確……
除了分區(qū)上的問題，上述商業(yè)地產(chǎn)人士指出，環(huán)球港的垂直交通也明顯不夠。“軟件和硬件在初期沒有完全跟上，業(yè)態(tài)上地下反而優(yōu)于地上。因為地鐵導(dǎo)致的高速地下人流為地下帶來的坪效、租金要優(yōu)于地上，這個特點(diǎn)比較明顯。”
盡管位于三條地鐵交叉處，環(huán)球港地理位置上亦存在硬傷。上海市商業(yè)信息研究中心首席研究員齊曉齋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相比環(huán)球港所在地一站之遠(yuǎn)的中山公園，環(huán)球港周邊居民較多，商務(wù)樓則較少，在購買力上差距很大，能聚集人氣的設(shè)施也較為缺乏。“很多遠(yuǎn)一點(diǎn)的消費(fèi)者過來基本是嘗鮮，第二次除非有特別原因，其他可能就不會來了。”
相比中山公園龍之夢購物中心，環(huán)球港在租金以及坪效上相差很多。
據(jù)前述參與前期招商的人士表示，目前，中山公園龍之夢地下商鋪的租金在60元到80元 （每平方米每天，下同）；一樓的報價現(xiàn)為50元到60元，成交價則是介于35元至40元間；此外，其高區(qū)的餐飲則是在10元到12元左右，這樣的數(shù)據(jù)已是不錯。相比而言，開業(yè)不到一年的環(huán)球港就少很多：地下店鋪在20元左右，一樓15元左右，高區(qū)則是在8元左右。
盡管租金不高，但商戶似乎沒有因此有更多收益。環(huán)球港高層的一名租戶就向記者表示，其店鋪內(nèi)部面積加上走廊共計60平方米，每月租金1.8萬元，物業(yè)費(fèi)為6500元。加上雇傭的工人等，現(xiàn)在店鋪的情況是基本持平?jīng)]有盈利。她也表示，周末環(huán)球港的人氣相對好些。
對此，陳麗琳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前環(huán)球港還處在市場培育期，存在較多的經(jīng)營問題，不過還是“可以諒解的”，也期待后續(xù)其在經(jīng)營上有更多亮點(diǎn)。
據(jù)陳麗琳表示，過去上海商場的培育期，大致需要一個租約，即3年到5年。“但是現(xiàn)在上海的商場包括市中心的 （培育期）都在大幅縮減，環(huán)球港大概需要2年到3年，這和它的租約相關(guān)，只有在租約里有調(diào)整空間才可以整體整改升級。”
上述人士指出，對于環(huán)球港來說，調(diào)整是必然的，主要看是短期行為還是長期行為。“相信短期會零零碎碎做一些，通過經(jīng)營管理的調(diào)整，但是有些商戶已經(jīng)簽約，要挪是很難的。”
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競爭
業(yè)態(tài)分區(qū)不清 多問題待解
作為上海市普陀區(qū)的商業(yè)大航母，環(huán)球港的打造一定程度上也被理解成“普陀區(qū)意在攔截從大西北以及其周邊地區(qū)前往中山公園一帶的客流”。
長寧區(qū)中山公園商圈的升級改造似乎讓普陀區(qū)看到了未來的競爭趨勢，在缺乏中心項目的情況下，月星環(huán)球港在一片呼聲中“順勢而生”。
“無可厚非，就從地鐵路線來看，環(huán)球港的確具備先天的交通優(yōu)勢，因而西北方向的客群是愿意前來的。”有業(yè)界人士這樣告訴記者。
陳麗琳也表示，分流確實是可能的。不過，相對而言，西北方向的客群消費(fèi)檔次低些，因而環(huán)球港分流的，大多是前往中山公園附近、目標(biāo)是高消費(fèi)產(chǎn)品的客群。
在陳麗琳看來，中山公園是一個相對成熟的區(qū)域商圈，且周邊商業(yè)項目選擇較多。“如果西北方向來的消費(fèi)者想要進(jìn)行一個比較密集型的消費(fèi)，那么肯定會選擇人氣更旺，消費(fèi)場所更多的場所，環(huán)球港會分流中山公園客流，但應(yīng)該不是很大。”
一位長期關(guān)注商業(yè)的專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不同區(qū)域之間在商業(yè)上的競爭是存在的，但也不能完全界定為競爭關(guān)系，在商業(yè)上，不同中心之間關(guān)系更為貼切的描述應(yīng)當(dāng)是一個“共同打造培養(yǎng)且互補(bǔ)的關(guān)系”。
最終的“競爭”結(jié)果會否出現(xiàn)“兩敗俱傷”的局面？陳麗琳指出，還是要看開發(fā)商如何定位產(chǎn)品。“比如南京西路和南京東路，離得近，但是產(chǎn)品完全是不同的，就看主打什么特色以及主題。”她表示，如果是惡性競爭，那就是開發(fā)商或者政府在片區(qū)規(guī)劃里存在的問題。
盡管不至于兩敗俱傷，但不可否認(rèn)的是，大型商業(yè)體確實擠壓了周邊小商業(yè)項目的生存空間。中山公園商圈龍之夢“一站式”交通樞紐的特點(diǎn)對巴黎春天等老牌商業(yè)設(shè)施均產(chǎn)生了分流。眼下，無論是巴黎春天還是周邊的玫瑰坊，人氣不足已經(jīng)顯而易見。在距離環(huán)球港地鐵一站之遠(yuǎn)、曹楊路附近的長城大廈，內(nèi)部餐飲商戶在環(huán)球港開業(yè)后不斷撤離。“現(xiàn)在就剩下屈指可數(shù)的幾家了。”一位附近居民表示。
在這樣兩個區(qū)域，未來會不會就是環(huán)球港和龍之夢獨(dú)大，而其他小型商場都將難以生存？對此，上述行業(yè)人士告訴記者，這樣的狀態(tài)實則是兩大趨勢。“百貨業(yè)由于業(yè)態(tài)單一性的因素，有一個下滑的趨勢，他們自己也在尋求調(diào)整。”他表示，大型商業(yè)項目之間往往是協(xié)同關(guān)系，更加擠壓了中小型的項目的發(fā)展空間。“未來，這些小型的商業(yè)項目還不至于死亡，但發(fā)展也將不溫不火。”
齊曉齋指出，和大賣場擠壓周邊超市相似，大體量的購物中心布局后，旁邊的商點(diǎn)經(jīng)營的品類及品牌和其相似的話，受到的影響會很大，除非錯位經(jīng)營反而能有帶動作用，但這樣的情況并不多。“購物中心大多是綜合經(jīng)營的，體量大，和它不重復(fù)很難。”
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行業(yè)
商業(yè)地產(chǎn)單玩概念賺不了錢
上海商業(yè)開發(fā)過熱，環(huán)球港一度被質(zhì)疑“生不逢時”。在業(yè)界看來，作為上海商業(yè)的“巨無霸”，環(huán)球港要在高投資、高運(yùn)營成本及高人力成本的壓力下實現(xiàn)盈利，充滿著挑戰(zhàn)。
月星集團(tuán)董事長丁佐宏在接受媒體采訪時也曾坦承，上海商業(yè)確實存在過?，F(xiàn)象，但多數(shù)商場“千店一面”缺乏特色。他表示，對于這樣一個投資大、回報周期長的商業(yè)項目，月星并不期待短期盈利，而是將其作為一個長期項目來開發(fā)建設(shè)。
為什么在商業(yè)地產(chǎn)上缺乏經(jīng)驗的月星要積極涉足這一領(lǐng)域？其所處的大背景又是如何？在資深零售專家、中發(fā)商業(yè)管理集團(tuán)CEO丁浩洲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，月星做商業(yè)地產(chǎn)是看重了商業(yè)地產(chǎn)的增值，按照其早前的靠租賃開設(shè)家居賣場盈利并不是長久之道。“即便擁有家具業(yè)態(tài)，也不是很好拿地，像月星這樣，有一個比較好的商業(yè)概念，拿地也是比較容易的。”
在住宅地產(chǎn)較為低迷的當(dāng)下，眾多開發(fā)商均扎堆商業(yè)地產(chǎn)，且其中不乏眾多行業(yè)外企業(yè)，除了月星，紅星美凱龍也是其中之一?；诖?，購物中心的數(shù)量快速增加。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海社區(qū)購物中心數(shù)量達(dá)到88家，主要集中在寶山、浦東新區(qū)，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的外環(huán)和遠(yuǎn)郊新城板塊。齊曉齋表示，眼下，實體商業(yè)受到兩股比較大的沖擊，一是電子商務(wù)，二就是過快的實體商業(yè)發(fā)展速度，這是全國都面臨的問題。
業(yè)內(nèi)人士指出，從2012年之后，基本所有的項目均面臨同質(zhì)化這一問題。“沒有特色、主題等，是很難形成競爭力的。”因而，即便開發(fā)商聚焦商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的門檻也沒有降低，在同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，反而越來越高了。
即便總體供應(yīng)量龐大，但在業(yè)界看來，購物中心的有效供應(yīng)量仍舊不足。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心此前從其監(jiān)測的上海400多家購物中心中，挑選出100家大中型購物中心，在比較了年營業(yè)額、客流、客單價、財務(wù)回報等指標(biāo)后，得出結(jié)論指出，優(yōu)質(zhì)項目僅占三成。而造成優(yōu)質(zhì)項目缺少的原因無非是盲目模仿導(dǎo)致商圈重疊，一些購物中心在定位、服務(wù)方式、品牌組合方面，陷入同質(zhì)化困局。
有行業(yè)人士告訴記者，一個商業(yè)項目在開發(fā)前，開發(fā)商會評估土地以及配給的住宅整體收益以及土地未來的增值情況，另外也會看商業(yè)需要幾年的培育期以及招商情況將如何……不過，很多開發(fā)商只要評估后了解到，項目中可以銷售的物業(yè)能夠貼補(bǔ)商業(yè)帶來的虧損，評估結(jié)果基本就算可行了。
陳麗琳表示，對于一個優(yōu)秀的購物中心來說，招滿不是最終目的，而是要持續(xù)滿鋪，經(jīng)營得好商業(yè)資產(chǎn)才能增值。“比如iapm這樣的商業(yè)中心，產(chǎn)品的賣點(diǎn)和定位做得非常好。”
上述業(yè)內(nèi)人士指出，一般持有型物業(yè)前期的投入以及后期的運(yùn)營成本滾動起來涉及資金層面都是非常大的，沒有一個這樣的項目可以在很短時間內(nèi)就把現(xiàn)金流平衡起來，問題在于如何在產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的組合等方面縮短培育期，進(jìn)入收獲階段。
丁浩洲則指出，商業(yè)地產(chǎn)不能單玩概念，“真正的商業(yè)地產(chǎn)需要商業(yè)能賺錢”。在他看來，類似月星環(huán)球港這樣的項目，其盈利模式并沒有突破性變化，單靠設(shè)計等方面的變化帶來的吸引力并不強(qiáng)。
